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Spese condominiali: qual è la regola per i costi di ascensore e pulizia scale?

La ripartizione di spese per interventi o manutenzione alle “parti comuni” di un edificio condominiale sono spesso fonti di differenti vedute nelle già, di per sè infuocate riunioni condominiali. I diversi condomini, generalmente orientati a portare l’acqua al proprio mulino, tendono ad orientare la discussione verso la decisione più favorevole sotto l’aspetto economico. È nostra intenzione, con questo approfondimento, fornire un servizio che abbia la “presunzione” di aiutare a dipanare qualche divergenza di vedute.

La ripartizione delle spese per il godimento e la ripartizione delle parti comuni di un edificio, per la prestazione dei servizi comuni, è regolata dall’art. 1123 del Codice Civile. La manutenzione e ricostruzione delle scale ( degli ascensori) sono invece regolate dall’art. 1124 del Codice Civile. Esaminiamoli nel dettaglio:

Art. 1123

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno puo’ farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Art. 1124

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Risulta chiaro che per le parti comuni dei fabbricati condominiali, godute in egual misura da tutti, la ripartizione deve essere fatta in base ai valori delle singole unità; se si tratta invece di parti di porzioni di immobili utilizzate dai condomini in maniera diversa (scale e ascensori) le spese devono essere ripartite proporzionalmente all’uso che ciascuno può farne.

Precisiamo subito che in caso di più scale e/o ascensori all’interno di uno stesso edificio le relative spese sono da ripartire tra i condomini che ne traggono utilità diretta. Le scale e gli ascensori sono parti strutturali di un edificio che consentono collegamenti verticali tra i diversi piani, dal cantinato al lastrico solare, e l’uso che ne deriva dipende dal piano di appartenenza nel senso che i condomini del primo piano utilizzano la scala o l’ascensore in maniera ridotta rispetto a quelli del secondo piano e questi ultimi rispetto a quelli del terzo piano e così via. Per tale motivo le spese per la manutenzione o la sostituzione devo essere sostenute proporzionalmente all’uso che ciascuno può farne.

L’art. 1124 del c.c. è molto chiaro in proposito:

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono; la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Se, quindi, per esempio, per effettuare lavori di manutenzione si impegna una cifra di 2.000 euro, di questi 1.000 saranno ripartiti secondo i millesimi di proprietà (valori delle singole unità immobiliari) e gli altri 1.000 euro in base a quote ottenute con il principio della differente altezza dalla quota di riferimento. Restano escluse da questi oneri le unità che non hanno nessun accesso o diritto diretto alle scale come i terranei (quali i negozi) che hanno unico accesso dalla strada.

Altro nodo cruciale riguarda la ripartizione delle spese di illuminazione e pulizia delle scale. Anche a tale proposito ci aiuta molto la legislazione vigente, con fonti facilmente ricavabili dai più utilizzati motori di ricerca Secondo la Corte di Cassazione (Ordinanza Sez. 6 Num. 29217 anno 2018), la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’art. 1124 c.c.
Invero, le spese per la illuminazione e la pulizia delle scale non configurano oneri per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (art. 1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all’uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall’art. 1123, comma secondo, c.c.(cfr, tra le tante, Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8657 del 3
ottobre 1996). Anche per le spese di illuminazione e pulizia scala restano escluse quelle unità immobiliari che non ne hanno nessun accesso o diritto.

Giusto a titolo di esempio, prendiamo un fabbricato di due piani aventi entrambi altezza di 3 metri, quindi il primo piano dista metri 3 da terra ed il secondo piano metri 6 al primo piano spetta la seguente aliquota: (3/(3+6)) x 1000 = 333 millesimi; al secondo piano spetta la seguente aliquota: (6/(3+6)) x 1000 = 667 millesimi.

Carolina Cassese

Laureata in giurisprudenza presso l ‘Università degli studi di Napoli Parthenope, dopo aver svolto pratica forense nella materia di diritto civile, decide di intraprendere la carriera dell’insegnamento di diritto ed economia politica presso l’istituto paritario Kolbe di Nola. Ha conseguito diversi master e specializzazioni per l‘ insegnamento ed attualmente collabora con l‘associazione Saviogroup, di cui è vicepresidente, realizzando articoli e servizi fotografici attinenti la festa dei gigli di Nola e non solo. Membro membro del Cda della Pro loco di Nola città d ‘arte con delega alla festa dei gigli. Fa parte del direttivo dell’associazione delle reti delle macchine a spalla. Membro del coro diocesano del Duomo di Nola. Ama il nuoto la pallavolo, la ginnastica artistica e la danza classica, che ha praticato in tenerà età. Da piccola ha studiato pianoforte ed è appassionata di musica classica, napoletana e dei gigli degli anni ‘70 e ‘80. In passato ha inciso alcune canzoni dei gigli, sposando il suo amore per il canto con la festa dei gigli di Nola. Ama trascorrere i weekend al cinema o prendendo parte ad escursioni nei posti più belli della Campania.