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Coronavirus: cosa fare con il canone d’affitto dei locali?

Stiamo vivendo dei giorni molto delicati, rinchiusi nelle nostre abitazioni, pregando e sperando che questa brutta pandemia volga al termine. Si combatte per tutelare la nostra salute e quella dei nostri cari e grande è la preoccupazione per le attività economiche messe a dura prova dal coronavirus. Le restrizioni del Governo hanno disposto la chiusura di svariati esercizi commerciali e molti esercenti si sono chiesti quale percorso debbano intraprendere i contratti di locazione commerciale. La domanda che molti si pongono riguarda la sospensione o meno del pagamento del canone d’affitto durante il periodo di chiusura al pubblico dell’attività commerciale.

LE PROBABILI SOLUZIONI

Alcuni giuristi si sono appellati all’articolo 1256 del Codice Civile, rubrica to “impossibilità definitiva e temporanea” e che concerne “l’estinzione dell’obbligazione del debitore quando la prestazione diventa impossibile per causa a lui non imputabile. Nell’ipotesi di impossibilità temporanea di eseguire la prestazione la norma dell’articolo 1256 c.c per giustificare la perpetuatio obligationis (passaggio del rischio) dopo la scadenza del termine di adempimento fa esclusivo riferimento all’interesse del creditore e non anche a quello del debitore, il quale, cessata l ‘impossibilità temporanea della prestazione, deve sempre adempierla indipendentemente da un suo diverso interesse economico che può eventualmente fare valere sotto il profilo dell’eccessiva onerosità sopravvenuta. Pertanto, qualora il creditore assuma di avere ancora interesse all’adempimento dopo la cessazione dell’impossibilità temporanea, spetta al debitore provare che, in relazione alla natura o all’oggetto dell’obbligazione il tempo trascorso dalla scadenza contrattuale era tale da non potere far ragionevolmente prevedere che il creditore avesse conservato l ‘interesse all’adempimento”. (cfr sentenza Cassazione Civile n.86/956). Nel caso del canone di locazione, siamo di fronte a una obbligazione annuale a prescindere dalle rate mensili che rappresentano solo una modalità di pagamento.

Né possiamo avvalerci del principio dell’eccessiva onerosità sopravvenuta di cui all’art. 1467 del codice civile poiché viene applicato solo ai fini della risoluzione del contratto. Potrebbe però essere applicato l’articolo 1464 del codice civile, rubricato “dell’impossibilità parziale” per la quale è legittimo ottenere una riduzione della prestazione con il rischio che il proprietario dell’immobile potrebbe eccepire che nel periodo di sospensione dell’attività commerciale, il conduttore abbia pur sempre continuato a detenere l’immobile.

Secondo altra parte della dottrina, occorre far leva ai principi generali che regolano il contratto, in modo particolare alle norme di cui agli artt. 1362-1371 del codice civile che ne disciplinano l’interpretazione. L’articolo 1371 c.c prevede il seguente inciso: “Qualora, nonostante l’applicazione delle norme contenute in questo capo, il contratto rimanga oscuro, esso deve essere inteso nel senso meno gravoso per l’obbligato”. Il termine oscuro va interpretato nel senso di lacune nell’interpretazione del contratto quando non vengono disciplinate le sorti del canone d’affitto in caso di emergenza sanitaria.

Ebbene, l’articolo 65 del Decreto Cura Italia attribuisce “ai soggetti esercenti attività d’impresa, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1“. In virtù di tale articolo si potrebbe richiedere in via bonaria al proprietario del locale, oppure facendo ricorso al giudice, la riduzione del 40% del canone almeno per il mese di marzo 2020. Nel caso in cui le bonarie trattative dovessero espletare esito negativo, sarebbe opportuno intraprendere la strada della mediazione senza attendere che agisca il proprietario, compiendo azioni legali del tipo di un ricorso per decreto ingiuntivo o con la convalida di sfratto per morosità. La pendenza della mediazione, potrebbe spingere il giudice a rigettare l’istanza di provvisoria esecuzione ex art. 648 cpc o evitare l’ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 CPC. Queste sono le soluzioni prospettate dai vari orientamenti giurisprudenziali. Tuttavia, si consiglia agli imprenditori che hanno desiderio di inaugurare un’attività commerciale, di stipulare un contratto d’affitto contenente la clausola di riduzione dell’affitto mensile in caso di emergenze sanitarie o naturali.

Carolina Cassese

Laureata in giurisprudenza presso l ‘Università degli studi di Napoli Parthenope, dopo aver svolto pratica forense nella materia di diritto civile, decide di intraprendere la carriera dell’insegnamento di diritto ed economia politica presso l’istituto paritario Kolbe di Nola. Ha conseguito diversi master e specializzazioni per l‘ insegnamento ed attualmente collabora con l‘associazione Saviogroup, di cui è vicepresidente, realizzando articoli e servizi fotografici attinenti la festa dei gigli di Nola e non solo. Membro membro del Cda della Pro loco di Nola città d ‘arte con delega alla festa dei gigli. Fa parte del direttivo dell’associazione delle reti delle macchine a spalla. Membro del coro diocesano del Duomo di Nola. Ama il nuoto la pallavolo, la ginnastica artistica e la danza classica, che ha praticato in tenerà età. Da piccola ha studiato pianoforte ed è appassionata di musica classica, napoletana e dei gigli degli anni ‘70 e ‘80. In passato ha inciso alcune canzoni dei gigli, sposando il suo amore per il canto con la festa dei gigli di Nola. Ama trascorrere i weekend al cinema o prendendo parte ad escursioni nei posti più belli della Campania.